ABNT NBR 5674 - Manutenção de Edificações - Requisitos Para o Sistema de Gestão de Manutenção

Antonio Neves
Escrito por
Antonio Neves
Publicado em
15/12/2020
Atualizado em
20/4/2021
ABNT NBR 5674 - Manutenção de Edificações - Requisitos Para o Sistema de Gestão de Manutenção

Tudo que você precisa saber sobre a NBR 5674!

Já ouviu falar sobre a NBR 5674, mas não sabe do que ela fala exatamente? Então, este artigo é para você! Hoje, vamos trazer todo o conteúdo abordado por esta norma, uma das mais consultadas quando se trata de construção civil, pois ela estabelece padrões e traça diretrizes sobre a gestão do sistema de manutenção de edificações. Mas por que é um assunto tão importante? Pelo simples fato de que a manutenção preventiva é fundamental para garantir a segurança dos usuários do imóvel como para valorizar o patrimônio, então a manutenção deve estar contida no planejamento anual de qualquer construção a fim de evitar a depreciação de toda a estrutura, certo?

Silicone hidrofugante para fachada base água hidrorrepelente silano siloxano concentrado
BlokSeal CC
Silicone Hidrofugante
CONHEçA AGORA
Infiltração em Fachadas: Um Guia Completo para Manutenção Predial
MATERIAL GRATUITO

Infiltração em Fachadas: Um Guia Completo para Manutenção Predial

baixe grátis

De acordo com a definição da própria NBR, temos o seguinte conceito para manutenção:

Manutenção é o conjunto de atividades que devem ser realizadas ao longo da vida total da edificação para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes para atender às necessidades e segurança dos seus usuários.

Por isso, apesar da manutenção apresentar um custo relativamente alto quando comparamos com o custo inicial da obra, ela deve ser prevista no planejamento orçamentário. Por este motivo, a NBR 5674 se torna tão importante, pois a manutenção de qualquer edificação é obrigatória uma vez que, se não realizada, toda a estrutura pode ficar comprometida em termos de desempenho, segurança, salubridade além da estética. Isso sem falar dos custos sociais, econômicos e ambientais.

Então, se você é proprietário, síndico, administrador, condômino ou se apenas quer aprender mais sobre manutenção de edificações, elaboramos este artigo com os principais tópicos abordados pela NBR 5674. Agora, vamos ao seu conteúdo.

Ao entender que esta norma estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações, que inclui meios para preservar as características originais da edificação assim como para prevenir a perda do desempenho decorrente da degradação de seus sistemas, podemos começar a entender os outros tópicos abordados por esta norma. Vamos lá?

Referências Normativas:

Para a aplicação da NBR 5674, é necessário entender outras normas que possuem estreita relação com ela. Por isso, é importante fazer também a leitura das normas a seguir:

  • NBR 9077, Saída de emergência em edifícios.
  • NBR 14037, Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos.
  • NBR 15575-1, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 1: Requisitos gerais.
  • NBR 15575-2, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais.
  • NBR 15575-3, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos internos.
  • NBR 15575-4, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 4: Sistemas de vedações verticais externas e internas.
  • NBR 15575-5, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 5: Requisitos para sistemas de coberturas.
  • NBR 15575-6, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 6: Sistemas hidrossanitários.

Requisitos para manutenção:

Neste tópico, a NBR 5674 estabelece quais características das edificações devem ser consideradas pela gestão do sistema de manutenção, a saber:

  • tipologia;
  • uso efetivo;
  • tamanho e complexidade da edificação e de seus sistemas;
  • localização e implicações do entorno da edificação.

A manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:

  • preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação patrimonial;
  • estabeleça as informações pertinentes e o fluxo de comunicação;
  • estabeleça as incumbências e a autonomia de decisão dos envolvidos;

Na organização do sistema de gestão de manutenção, deve ser prevista infraestrutura material, técnica financeira e de recursos humanos, capazes de atender aos diferentes tipos de manutenção necessários: de rotina, corretiva ou preventiva.

Conforme a norma, recomenda-se que os indicadores de eficiência da gestão do sistema de manutenção sejam periodicamente avaliados e estabelecidos, de forma a contemplar os seguintes parâmetros:

  • atendimento ao desempenho das edificações e de seus sistemas conforme descrito na ABNT NBR 15575 (Partes 1 e 6);
  • prazo acordado entre a observação da não conformidade e a conclusão do serviço de manutenção.;
  • tempo médio de resposta às solicitações os usuários e intervenções de emergência;
  • periodicidade das inspeções prediais de uso e manutenção estabelecidas no manual de operação, uso e manutenção da edificação;
  • registro das inspeções.

Conteúdo básico do relatório de inspeção:

As inspeções devem ser feitas atendendo à  NBR 14037 e ao programa de manutenção de cada edificação. Elas devem ser realizadas através de modelos elaborados e ordenados, de forma a facilitar os registros e sua recuperação, considerando:

  • um roteiro de inspeção dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação;
  • as formas de manifestação esperadas da degradação natural dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação, associados a sua vida útil, conforme indicações do manual, e que resultem em riscos à saúde e segurança dos usuários;
  • as solicitações e reclamações de usuários e proprietários.

Os relatórios de inspeção devem:

  • descrever a degradação de cada sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação;
  • apontar e, sempre que possível, estimar a perda de seu desempenho;
  • recomendações para minimizar os serviços de manutenção corretiva;
  • conter prognóstico de ocorrências.

Programa de Manutenção

O programa de manutenção é a determinação das atividades essenciais à manutenção, sendo eles: periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências normativas e recursos necessários. Esses itens devem referir-se individualmente aos sistemas e, quando aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos.

O programa de manutenção precisa ser atualizado periodicamente. Deve considerar projetos, memoriais, orientação dos fornecedores e manual de uso, operação e manutenção (quando houver), além de características específicas, como:

  • tipologia, complexidade e regime de uso da edificação;
  • sistemas, materiais e equipamentos;
  • idade das edificações;
  • expectativa de durabilidade dos sistemas (atender à NBR 15575);
  • relatório das inspeções, constando comparativos entre as metas previstas e as metas efetivas, tanto físicas quanto financeiras;
  • relatório das inspeções, constando as não conformidades encontradas;
  • relatório das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas;
  • solicitações e reclamações dos usuários e proprietários;
  • histórico das manutenções realizadas;
  • rastreabilidade dos serviços;
  • impactos referentes às condições climáticas e ambientais do local da edificação;
  • escala de prioridade entre os diversos serviços;
  • previsão financeira.

Para completar, o programa deve conter pelo menos uma sistematização ou estrutura que contemple:

  • designação do sistema, quando aplicável aos elementos e componentes;
  • descrição da atividade;
  • periodicidade, em função de cada sistema, quando aplicável aos elementos e componentes, observadas as prescrições do projeto ou as especificações técncias;
  • identificação dos responsáveis;
  • documentação referencial e formas de comprovação;
  • modo de verificação do sistema;
  • custo.

Previsão Orçamentária/Orçamento e contratação dos serviços de manutenção

Quando falamos em manutenção, temos que entender que requer uma boa reserva de recursos financeiros. Portanto, o sistema de manutenção deve prever os recursos financeiros necessários para a realização dos serviços de manutenção, seja preventiva ou corretiva.

Não só deve fazer uma previsão flexível, considerando uma margem de erro, como também é necessário considerar a relação custo-benefício dos serviços de manutenção.

Desse modo, a NBR 5674 orienta como devem ser realizados os orçamentos de serviços de manutenção, os quais devem conter:

  • dados do cliente;
  • escopo dos serviços ou objeto;
  • descrição de cada atividade, com os respectivos prazos;
  • especificações técnicas de execução e de manutenção futura, desenhos, cálculos ou projetos, quando aplicável;
  • condições comerciais, valor, forma de pagamento e validade da proposta;
  • responsabilidades legais e obrigaçõe de cada parte, incluindo o atendimento à legislação pertinente quanto à segurança do trabalho;
  • indicação do responsável técnico pela atividade, quando aplicável;
  • garantias e exclusões;
  • previsão de seguros, se aplicável.

Meios de controle:

Durante o processo de execução dos serviços de manutenção, é necessário garantir meios que mantenham a segurança da edificação intacta, como:

  • meios que assegurem condições necessárias à realização segura dos serviços de manutenção;
  • meios que protejam os usuários das edificações e eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de manutenção;
  • delimitações, informações e sinalização de advertência aos usuários sobre eventuais riscos.

Documentação:

A estrutura de documentação e registro de informações deve ser concebida para propiciar evidências da gestão do programa da manutenção, custo x benefício na realização dos serviços de manutenção, redução da incerteza no planejamento, projeto e execução dos serviços de manutenção e auxílio no programa e no planejamento de serviços futuros.

A documentação do sistema de manutenção deve conter:

  • manual de operação, uso e manutenção das edificações, conforme ABNT 14037;
  • manual dos fornecedores de equipamentos e serviços;
  • programas de manutenção;
  • planejamento da manutenção, contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de vista cronológico quanto financeiro;
  • contratos firmados;
  • catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas técnicas;
  • relatório de inspeção;
  • documentos mencionados na ABNT NBR 14037:2001, Anexo A, em que devem constar a qualificação do responsável e os comprovantes da renovação;
  • registros de serviços de manutenção realizados;
  • ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção;
  • documentos de atribuição de responsabilidade de serviços técnicos.

Registros:

Os registros devem ser mantidos legíveis e disponíveis para evidenciar a efetiva implementação do programa de manutenção, do planejamento, das inspeções e da execução das manutenções. Cada registro deve conter as seguintes informações:

  • identificação;
  • função dos responsáveis pela coleta dos dados;
  • forma de arquivamento;
  • período de tempo em que o registro deve ficar armazenado, assegurando sua integridade.

Arquivo:

Não só basta fazer os registros, como também deve-se arquivá-los e mantê-los disponíveis para consulta quando solicitados. Toda a documentação dos serviços de manutenção deve ser arquivada como parte integrante do manual de uso, operação e manutenção da edificação, sob guarda do responsável legal.

Indicadores gerenciais:

Recomenda-se que o sistema de gestão de manutenção possua indicadores de eficiência para avaliar:

  • relação entre custo, tempo estimado e efetivamente realizado;
  • taxa de sucesso das intervenções (medida pelo retrabalho necessário);
  • relação ao longo do tempo do custo x benefício gerado pelas manutenções;
  • preservação do valor da edificação ao longo de sua vida útil.

Incumbências ou encargos:

A norma estabelece as incumbências dos proprietários, condomínios, construtores, condôminos e síndicos uma vez que cada um deles é responsável por um serviço. Dê uma olhada na norma para entender o papel de cada um deles, pois ela explica de forma bastante clara.

Conclusão:

Sem dúvida, a NBR 5674 é importante para guiar os sistemas de manutenção das edificações. Se você seguir todas as etapas que explicamos aqui, é bem possível que consiga realizar um sistema de forma planejada e eficaz.

Além disso, ressaltamos que sempre seguir as orientações das NBR’s é essencial para o sucesso das obras e, mais especificamente, a NBR 5674 traça uma diretriz fundamental para manter as edificações em bom estado de conservação.

Por isso, não deixe de consultá-la na íntegra para que possa entender e aplicar todas as suas exigências! E lembre-se de que se precisar, pode contar com a Blok!

Entre para o time dos
melhores profissionais
da indústria da contrução civil
e mantenha-se sempre
informado sobre os maiores
avanços da sua profissão.