ABNT NBR 16280 - Reformas em Edificações - Sistemas de Gestão de Reformas - Requisitos

Antonio Neves
Escrito por
Antonio Neves
Publicado em
13/12/2020
Atualizado em
20/4/2021
ABNT NBR 16280 - Reformas em Edificações - Sistemas de Gestão de Reformas - Requisitos

Saiba tudo sobre a NBR 16280!

Hoje, dando continuidade aos artigos referentes às normas técnicas que determinam os procedimentos realizados pela construção civil, vamos explicar a norma técnica NBR 16280, que trata sobre o tema “reforma de edificações”.

Consideramos esse tema importante e atual visto a realidade que estamos vivendo, por conta do crescimento das cidades e urbanização de novas regiões. Por isso, leia atentamente para que entenda as diretrizes estabelecidas por esta norma caso for realizar algum tipo de reforma em uma construção.

Esse tema é bastante relevante para a sociedade, por conta não só do crescimento das cidades e construção de novas edificações, mas também devido ao envelhecimento das obras já construídas, que exige processos, por segurança, perda de função ou qualidade que devem ser conduzidas com base em requisitos bem definidos.

Além disso, a sociedade passa por mudanças econômicas e culturais que fazem surgir novas necessidades, inclusive podem levar a processos de alteração das construções. Porém, essas transformações devem preservar a segurança das edificações, seus usuários e o entorno por ela impactados.

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E é para isso que esta norma existe: para orientar sobre como devem ser feitas as reformas das edificações, sempre levando em consideração a segurança. Você consegue ver a importância desta NBR? Se não, leia este artigo que preparamos para que entenda como deve ser realizado o processo de reforma em uma edificação.

É por este motivo que sempre recomendamos consultar as NBR’s antes de iniciar qualquer procedimento e, neste caso, não é diferente. Dê uma olhada no nosso blog, pois lá você encontrará alguns artigos que fizemos resumindo as normas mais consultadas da construção civil e fique atento que continuaremos postando mais sobre esse assunto!

1. Qual o escopo da norma?

O escopo desta norma já abordamos nos parágrafos anteriores, mas ela estabelece os requisitos para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança para guiar as reformas de edificações, incluindo meios principalmente para:

  • prevenção de perda de desempenho decorrente das ações de intervenção gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação;
  • planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na edificação;
  • alteração das características originais da edificação ou de suas funções;
  • descrição das características da execução das obras de reforma;
  • segurança da edificação, do entorno e de seus usuários;
  • registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma;
  • supervisão técnica dos processos e das obras.

2. Quais as referências normativas?

As normas que se relacionam com este tema e que são indispensáveis para a compreensão desta norma são apresentadas neste tópico e são as seguintes: NBR 5671, NBR 5674, NBR 9077, NBR 12721, NBR 14037 e NBR 15575. Portanto, antes de querer entender esta norma, recomendamos que dê uma olhada nessas outras para ter uma visão mais abrangente sobre o assunto, certo?

3. Termos e Definições:

Neste tópico, a NBR relaciona todos os termos utilizados na norma e suas definições. Não nos cabe explicar aqui todos eles, mas caso queira entender melhor sobre cada um deles, consulte a NBR na íntegra, pois lá você encontrará, ok?

4. Requisitos para a gestão da reforma - Organização de Diretrizes:

Os serviços de reforma devem atender a um plano formal de diretrizes, que contemple:

  • preservação dos sistemas de segurança existentes na edificação;
  • apresentação de toda e qualquer modificação que altere ou comprometa a segurança da edificação ou do seu entorno e sistemas comuns da edificação à análise da incorporadora/ construtora e do projetista, acompanhada dos devidos documentos de responsabilidades técnicas dentro do prazo decadencial (legal). Após esse prazo, um responsável técnico designado pelo proprietário, ou possuidor ou responsável legal deve efetuar a análise, acompanhada das devidas Anotações ou Registros de Responsabilidade Técnica, observadas as competências profissionais regulamentares;
  • meios que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de reforma e sua vizinhança;
  • descrição dos processos de forma clara e objetiva, atendendo aos regulamentos exigíveis para a realização/execução das obras;
  • quando aplicável, o registro e a aprovação nos órgãos competentes exigidos para o projeto e sua execução;
  • previsão de recursos para o planejamento da reforma pelo interessado em realizar a reforma: materiais, técnicos, financeiros e humanos, capazes de atender às interferências nos diferentes sistemas da edificação e prover informações e condições para prevenir ou mitigar os riscos;
  • garantia de que a reforma não prejudica a continuidade dos diferentes tipos de manutenção das edificações, após a obra.

5. Requisitos para realização de reformas em edificações:

5.1) Requisitos Gerais:

O plano de reforma deve ser elaborado por profissional habilitado por apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação, e por encaminhar o plano ao responsável legal da edificação em comunicado formal para ciência antes do início da obra de reforma. O plano deve atender às seguintes condições:

  • atendimento às legislações vigentes e normas técnicas pertinentes para realização das obras;
  • meios que garantam a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a conclusão da obra;
  • autorização para circulação, nas dependências da edificação, dos insumos e funcionários que realizarão as obras nos horários de trabalho permitidos;
  • apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas, quando aplicáveis;
  • escopo dos serviços a serem realizados;
  • identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com previsão dos níveis de pressão sonora máxima durante a obra;
  • identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis;
  • localização e implicações no entorno da reforma;
  • cronograma da reforma;
  • dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na realização da reforma;
  • a responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução e pela supervisão das obras, quando aplicável, deve ser documentada de forma legal e apresentada para a nomeação do respectivo interveniente;
  • planejamento de descarte de resíduos, em atendimento à legislação vigente;
  • estabelecimento do local de armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados;
  • implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edificações, conforme ABNT NBR 14037, e na gestão da manutenção, conforme a ABNT NBR 5674, quando aplicável.

5.2 Áreas privativas:

As adequações técnicas ou reformas em áreas privativas da edificação que afetem a estrutura, as vedações ou quaisquer sistemas da unidade ou da edificação devem atender aos requisitos de 5.1 e ser comprovadamente documentadas e comunicadas ao responsável legal da edificação antes de seu início. Aqui neste tópico, a NBR explica quais os procedimentos que devem ser tomados para realizar as reformas em áreas privativas.

5.3 Áreas comuns:

Além do prescrito em 5.2, todas as reformas devem atender às normas técnicas existentes e legislações vigentes, bem como devem ser alinhadas ao plano de gestão de manutenção, conforme ABNT NBR 5674. Devem também atender aos requisitos de registros e arquivamento das documentações.

6. Incumbências ou encargos:

O tópico 6 da NBR diz respeito aos encargos e responsabilidade legais sobre a reforma. Dentre eles, podemos destacar:

Antes do início da obra de reforma:

Cabe ao responsável legal da edificação o seguinte:

  • quando condomínio, disponibilizar o teor da convenção de condomínio e regimento interno;
  • requerer a necessária atualização do manual de oneracão, uso e manutenção da edificação, observadas as normas pertinentes vigentes;
  • receber as documentações ou propostas da reforma com a constituição de profissional habilitado;
  • autorizar a entrada de insumos e pessoas contratadas para realização dos serviços de reforma na edificação somente após o atendimento a todos os requisitos do plano de reforma;
  • promover a comunicação e disseminação entre os demais usuários sobre as obras de reforma na edificação que estiverem aprovadas.

Durante as obras de reforma:

Tomar as ações necessárias, sob qualquer condição de risco iminente para a edificação, seu entorno ou seus usuários.

Após as obras de reforma:

  • receber o termo de encerramento das obras conforme plano aprovado elaborado pelo executante e seu profissional habilitado, e o manual atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037;
  • encerrada a obra, cancelar as autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra;
  • arquivar toda a documentação oriunda da reforma, incluindo o termo de encerramento das obras emitido pelo executante.

7. Requisitos para a documentação das obras de reforma:

7.1 Arquivo:

Toda a documentação das obras deve ser arquivada como parte integrante do manual de uso, operação e manutenção da edificação, ficando sob a guarda do responsável legal.

Toda documentação da gestão da reforma deve ter os controles necessários para identificação, armazenamento, proteção, recuperação, retenção e disposição dos registros. Quando solicitada, a documentação deve estar disponível e prontamente recuperável, aos proprietários, condôminos, construtor/incorporador e contratado, quando pertinente. O responsável legal deve manter a guarda da documentação referente às reformas e transferi-la integralmente e formalmente ao seu sucessor.

7.2 Registros:

Devem ser mantidos registros legíveis e disponíveis para prover evidências da realização das obras segundo os planos de reforma aprovados.

Os registros devem conter no mínimo:

  • identificação da obra de reforma e data;
  • estabelecer a forma de arquivamento dos registros e garantia da sua integridade pelo prazo legal;
  • documentação fornecida em atendimento a 5.1.

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Hoje, trouxemos as principais informações contidas na NBR 16280, porém este artigo não dispensa a leitura da norma na íntegra. Lá, você tem acesso a todas as informações necessárias que devem ser adquiridas antes de iniciar qualquer procedimento de reforma em edificações, certo? Dê uma olhada no nosso blog para saber mais sobre as outras NBR’s! E lembre-se de que a Blok está pronta para qualquer desafio.

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